ANÁLISE ESTRATÉGICA · FEVEREIRO 2026
Por que a qualidade supera o preço
O mercado de aluguel por temporada em Gramado revela uma dinâmica clara: imóveis premium geram 2 a 3 vezes mais receita — e ainda valorizam mais rápido.
POR GIOVANI GHISLENI·054 984027858·GIOVANI@WERTESTADA.CO
O investimento imobiliário em Gramado ganhou destaque nacional: em 2025 a cidade figurou entre os 10 mercados mais líquidos do Brasil, com R$ 420 milhões em VGV — único representante do Rio Grande do Sul no ranking. Mas os números mais reveladores não estão na totalidade do mercado, e sim no contraste entre quem aposta no barato e quem aposta no melhor.
RETORNO TOTAL ESTIMADO AO ANO: 21%
VALORIZAÇÃO MÉDIA DO M² (2025): 13%
RENTABILIDADE DE ALUGUEL / ANO: 8%
TURISTAS EM GRAMADO EM 2025: 7,9M
01 — EVIDÊNCIAS DE MERCADO
Por que a qualidade do imóvel define a receita em Gramado
O que as avaliações fazem com a sua receita
Uma análise de mais de 1.250 propriedades no Brasil realizada pela HostnJoy em 2025 deixou claro o peso das estrelas no Airbnb:
- Imóveis com avaliação 4.9+ cobram diárias 37% mais altas que propriedades similares com 4.7
- A cada 0,1 ponto a mais na avaliação, a taxa de ocupação cresce 5–7%
- Imóveis 4.8+ aparecem 43% mais frequentemente nas primeiras posições de busca
- 89% dos viajantes rejeitam imóveis com nota abaixo de 4.6, independentemente do preço
📊 O impacto financeiro real
Um apartamento de 2 quartos com avaliação 4.5 gera ~R$ 78.500/ano. O mesmo imóvel com avaliação 4.9 pode gerar R$ 131.880/ano — R$ 53.380 a mais por ano, ou 68% de receita adicional. A lógica se aplica diretamente ao mercado de Gramado.
Status Superhost: o multiplicador que poucos conquistam
Dados globais do Airbnb confirmam que Superhosts ganham em média 64% mais receita que hosts regulares. Apenas ~34% dos anfitriões atingem este status. Isso cria uma barreira competitiva real: quem investe em qualidade e gestão profissional captura uma fatia desproporcional da demanda.
O impacto quantificado dos amenities premium
| Fator de Qualidade | Impacto na Diária | Impacto na Receita Total | Fonte |
|---|---|---|---|
| Avaliação 4.9+ Estrelas | +37% vs. concorrentes | +68% de receita anual | HostnJoy / AirDNA |
| Status Superhost | +11% na diária | +64% vs. host regular | Airbnb Global |
| Fotos Profissionais | +20% na diária | +40% em visualizações | Manica Marin, 2025 |
| Banheira de Hidromassagem | +24% na diária | +33% na receita total | Wander, 2024 |
| Piscina | +18,5% na diária | +24% na receita total | Wander, 2024 |
| Localização Premium | Prêmio significativo | Acesso ao público de alta renda | Advisi, 2025 |
Top 10% vs. Média do Mercado em Gramado
Gramado tem 3.198 propriedades ativas, com diária média geral de R$ 80 e ocupação de 35%. Mas o segmento premium conta outra história:
| Segmento | Diária Média | Ocupação | Receita Anual Est. |
|---|---|---|---|
| Top 10% — Alta Diária (ex: Luxo Salzburg) | R$ 1.684 | 30%+ | R$ 115.511/ano |
| Top 10% — Alta Ocupação (ex: Buona Vitta) | R$ 152+ | 87% | R$ 89.890/ano |
| Média Geral do Mercado | R$ 80 | 35% | ~R$ 35.000/ano |
02 — DUPLO RETORNO
Aluguel + Valorização: o ciclo virtuoso
O investimento imobiliário em Gramado de alto padrão oferece um duplo retorno: a rentabilidade do aluguel e a valorização do imóvel se retroalimentam de forma sustentada. Investir em um imóvel de qualidade em Gramado não é apenas sobre gerar renda mensal — é sobre construir um patrimônio que se valoriza a taxa de dois dígitos enquanto se paga com a receita da locação.
1- Demanda Turística Forte e Crescente
7,9 milhões de turistas em 2025 (+20,7%), permanência média de 4,63 noites (+24,8%). São Paulo sozinha enviou 408 mil visitantes — público de alta renda que não economiza na hospedagem.
2- Alta Rentabilidade do Aluguel
Até 8% ao ano — superior à média nacional de aluguel residencial (5,84%, FipeZAP 2025). O setor de aluguel por temporada cresceu 43% no Brasil em 2024.
3- Valorização Acelerada
13% de valorização média do m² em Gramado em 2025 — ante 7,73% de média nacional (FipeZAP). Imóveis de luxo podem superar 15% até a entrega.
4- Liquidez na Venda
Gramado entre os 10 mercados imobiliários mais líquidos do Brasil. VGV de R$ 420M em 2025, com 51% no segmento de luxo. Alto ganho de capital na realização.
03 — COMPARATIVO
Gramado vs. Outros Destinos
Para o investidor que avalia o investimento imobiliário em Gramado em relação a outros mercados, a combinação de rentabilidade de aluguel com valorização patrimonial é o diferencial decisivo:
| Destino | Rent. Aluguel/Ano | Valoriz. Imóvel/Ano | Retorno Total | Destaque |
|---|---|---|---|---|
| 🏆 Gramado, RS | até 8% | 13% | até 21% | Turismo luxo + VGV R$420M (2025) |
| Balneário Camboriú, SC | até 9% | 10% | até 19% | Alto volume, mercado mais competitivo |
| Rio de Janeiro, RJ | até 14% | 7% | até 21% | Maior receita bruta; maior risco operacional |
| Belo Horizonte, MG | até 11,2% | 5% | até 16% | Maior ROI bruto nacional (HostnJoy) |
| Orlando, Flórida (EUA) | 5–10% | 3% | até 13% | Retorno total inferior; risco cambial |
| Barbados (Caribe) | 4–7% | 3% | até 10% | Diárias altas em USD; menor valorização |
Destinos como Orlando e Barbados apresentam diárias nominalmente expressivas em dólar, mas o retorno total sobre o investimento fica bem abaixo de Gramado quando se adiciona a valorização patrimonial — que no mercado americano atual gira em torno de 3%. Sem contar o risco cambial.
04 — A COMPARAÇÃO DEFINITIVA
Premium vs. Econômico em Gramado
Para ilustrar com clareza a diferença de performance, a tabela abaixo compara os dois perfis de imóvel no mercado de Gramado com dados reais:
| Indicador | Imóvel Econômico | Imóvel Premium |
|---|---|---|
| Diária Média | R$ 80–120 | R$ 350–1.684 |
| Taxa de Ocupação | 35% (média mercado) | 65–87% |
| Receita Anual Estimada | R$ 30.000–42.000 | R$ 89.000–115.000 |
| Avaliação dos Hóspedes | 4,5–4,6 (média) | 4,9+ (Superhost) |
| Valorização do Imóvel | ~7% (média nacional) | 13–15% (luxo Gramado) |
| Liquidez na Venda | Baixa / Média | Alta — top 10 do Brasil |
💡 Por que o turista premium escolhe o melhor imóvel?
O visitante que gasta R$ 1.000–3.000 por noite não busca apenas um lugar para dormir — busca uma experiência que justifique o investimento da viagem. Jacuzzi, lareira, design de interiores, localização privilegiada e atendimento impecável são pré-requisitos, não diferenciais. São Paulo enviou 408 mil turistas a Gramado em 2025: este público tem renda, tem escolha e escolhe o melhor.
05 — TENDÊNCIAS ESTRUTURAIS
O mercado imobiliário de Gramado e o luxo como tendência estrutural
Além dos números de hoje, o mercado imobiliário de Gramado conta com vetores estruturais que sustentam a valorização a longo prazo. Portanto, investir no segmento premium não é apenas uma decisão de curto prazo:
- Escassez de terrenos bem localizados: Gramado tem restrições geográficas naturais e regulação urbanística que limitam novos imóveis no centro turístico — sustentando o prêmio de localização.
- Kempinski (2027): Grupo internacional de luxo restaurando o histórico Laje de Pedra em Canela, elevando o padrão de referência da região.
- Marriott W (2028): Hotel da marca confirmado em Gramado com investimento de R$ 300 milhões — sinal inequívoco de confiança do capital global.
- Incorporadoras de fora do RS: A Saes Empreendimentos (SP) lançou o BaumHaus com R$ 60M e ticket médio de R$ 2,22M. Dois terços dos compradores premium em Gramado são de fora do Rio Grande do Sul.
- Aluguel por temporada em expansão: O setor movimenta R$ 99,8 bilhões na economia nacional (FGV/Airbnb, 2025) e sustenta 627 mil empregos. Gramado é o principal destino de montanha deste ecossistema.
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REFERÊNCIAS
- CNN Brasil (fev. 2026) — Gramado tem alta no turismo em 2025 e se aproxima do recorde pré-enchentes.
- Bloque (2025) — Investimento em Gramado RS: Oportunidades Imobiliárias.
- Hub Imobiliário / Advisi Blog (dez. 2025) — Com alta de quase 33% em imóveis novos, Gramado converte turismo de luxo em ativo de “duplo retorno”.
- HostnJoy (2025) — Análise de 1.250 propriedades no Brasil: impacto de avaliações na receita.
- Airbnb / FGV Projetos (out. 2025) — Atividade do Airbnb movimenta R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024.
- FGV IBRE / QuintoAndar (mar. 2025) — Rentabilidade total de imóveis: 19,1% ao ano em 2024.
- Advisi (fev. 2026) — Tendências de Oferta e Demanda na Serra Gaúcha 2025.
- Diário do Litoral (fev. 2026) — Boom imobiliário em Gramado: R$ 420M em VGV, entre os 10 mercados mais líquidos do Brasil.
- Wander Research (2024) — Impacto de amenities premium em diária e receita total.
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